Zinsbindung

Zinsbindung - was bedeutet das eigentlich?

Sobald man sich mit dem Thema Immobilienfinanzierung auseinandersetzt und erste Angebote von Banken erhält, wir man immer mit dem Begriff "Zinsbindung" konfrontiert werden.

Doch was genau versteht man eigentlich darunter?

Die Zinsbindung beschreibt den Zeitraum, in dem der Sollzinssatz deines Darlehens vertraglich festgelegt ist. Innerhalb dieser Zeitspanne verändert sich der Zinssatz nicht. Typischerweise werden aktuell von Banken 10 oder 15 Jahreszeiträume angeboten. Es gibt aber auch kürzere und längere Laufzeiten, die sogar bis zur kompletten Entschuldung der Immobilie reichen.

Welche Zinsbindung ist die Richtige für mich?

Das hängt sehr von deiner persönlichen Situation ab und sollte im Zweifelsfall besser mit einem Spezialisten besprochen werden.

Schauen wir uns dennoch ein paar Beispiele an:

10 Jahre Zinsbindung: Du fängst heute mit dem Kredit an und zahlst eine übliche monatliche Rate an die Bank zurück. Nach 10 Jahren wird der Kredit "fällig" und du kannst die noch offene Kreditsumme neu verhandeln. Das geht mit der jetzigen aber auch mit jeder anderen Bank. Wichtig zu wissen dabei. Die Restsumme des Kredites wird noch bei ca. 80-85% der ursprünglichen Kreditsumme liegen. Warum ist es wichtig dies zu wissen? Stell dir vor du hast heute einen Zinssatz von 4%. Der allgemeine Marktzins steigt die nächsten 10 Jahre z.B. auf 7% an. Klingt utopisch hoch? Da stimme ich dir zu. Allerdings hatten wir schon des öfteren Zeiten, in denen die Durchschnittszinsen sogar noch höher lagen. Wenn du jetzt also deinen Kredit neu verhandeln musst, dann steigt deine mtl. Rate evtl. um 50% an. Aus jetzt 1000 Euro monatlich werden 1500 Euro. Für den ein oder anderen der Punkt die Immobilie wieder zu verkaufen.

15 oder 20 Jahre Zinsbindung: Das Risiko nach 10 Jahren von gestiegenen Zinsen überrascht zu werden kannst du hiermit ausschließen. Erst nach 15 oder 20 Jahren stehen neue Verhandlungen an. Und bis dahin ist natürlich auch schon mehr vom ursprünglichen Kredit zurück gezahlt. Doch was, wenn die Zinsen seit Vertragsabschluss kontinuierlich fallen? Dann zahlt man ja drauf.

Fast korrekt. Was viele Kunden nicht wissen und nur wenige Banker preisgeben. Nach 10 Jahren Laufzeit hat der Kunde gegenüber der Bank ein Sonderkündigungsrecht. Dies ist einseitig und kann NUR vom Kunden ausgeübt werden. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Du könntest also nach 10 Jahren und 6 Monaten deinen Kreditvertrag kündigen und zu neuen günstigeren Konditionen neu abschließen. Sollten die Zinsen gestiegen sein, lässt du den Vertrag einfach unangetastet laufen.

Laufzeit bis zur Entschuldung: Etwas für Kenner und in meinen Augen für Menschen, die auf planbare Zahlungen wert legen. Hier werden oftmals Kredite so miteinander kombiniert, dass der Kunde eine feste oder zumindest ähnliche hohe Rate bis zur Entschuldung der Immobilie hat. Das o. g. Sonderkündigungsrecht greift hier natürlich auch. Der Nachteil. In der aktuellen Zinssituation ist diese Variante vom Zinssatz her am höchsten. Dafür kauft man sich 30-35 Jahre Sicherheit ein.

Welche Variante am Ende teuer oder günstig, welche Variante die Beste ist, kann man nur am Ende der Laufzeit sagen. Ein vermeintlich günstiger Zinssatz kann richtig teuer werden, wenn nach 10 Jahren die Zinssätze explodiert sind. Genau das haben wir ja bis 2022 erlebt. Bis dahin gab es Zinssätze für 10 Jahre Sollzinsbindung von teilweise unter 1%. Nur 3 Jahre später lagen sie bereits bei 5%!

Zusammengefasst: Der Zinssatz ist eine Variable beim Immobiliendarlehen. Ob ein Kredit günstig oder teuer ist, hängt jedoch nicht nur vom Zinssatz ab. Oftmals schlägt ein gutes Konzept einen günstigen Zinssatz.